El mercado inmobiliario continúa en la senda de recuperación tras varios años con precios de venta muy bajos y de alquileres altos pero con mínima rentabilidad. Sin embargo, desde el sector aseguran que de la mano de la desregulación de los alquileres, así como también gracias a la vuelta de los créditos hipotecarios UVA el mercado comenzó a repuntar y, ahora, observan un nuevo empuje de la mano del blanqueo de capitales.
“El blanqueo dinamizó el mercado”, aseguró el analista del mercado Daniel Bryn, durante el evento de Zonaprop, donde se informó que el precio medio de la Ciudad escaló un 0,3% en octubre y se ubica en u$s2.321 por metro cuadrado (m2). En 2024, el precio de venta acumula un incremento de 6,6% y, en los últimos 12 meses, avanza 7,2%, el mayor incremento desde finales de 2018.
«El monto declarado en efectivo hasta el día de ayer fue de u$s20.085 millones. Adicionalmente, se declararon u$s2.432 millones por otros conceptos», precisó el ministro de Economía, Luis «Toto» Caputo, actualizando la información brindada la semana pasada por ARCA.
¿Por qué el blanqueo dinamiza el mercado inmobiliario?
El blanqueo de capitales permitía ingresar hasta u$s100.000 sin penalidad y por el excedente aplicaba una alícuota del 5% si es dentro de la primera etapa. «Ahora bien, cuando se superaban los u$s100.000 se pagaba la penalidad sobre el total, pero si se lo invertía en un proyecto con menos del 50% de avance como inmuebles se podía evitar la penalidad», explicó el tributarista César Litvin, que además precisó que el proyecto debe estar inscripto en el Registro de proyectos inmobiliarios (REPI). Sin embargo, los que ingresaron en esta fase uno de la exteriorización ya pueden disponer del dinero y podrían comprar inmuebles.
Por eso, el economista de Zonaprop, Rodrigo Lejtman destacó que «hay aproximadamente 190.000 propiedades en venta entre CABA y zona Norte, con un ticket promedio de u$s100.000, que se podrían vender con la plata ingresada en el blanqueo». Lejtman señaló que, además, son los más demandados del mercado, con una presión de demanda del 37% del total de búsquedas en el tercer trimestre del año, 5 puntos porcentuales por encima del primer trimestre (32%).
Si bien ya no se puede exteriorizar dinero, sí se puede blanquear, durante la fase dos de la regularización de activos, una cuenta no declarada en el exterior: «El dinero se transfiere a una cuenta CERA y si el ingreso es mayor a u$s100.000 se puede realizar una inversión», completó el especialista.
Respecto del blanqueo, Bryn resaltó que a diferencia de otras regularizaciones de activos, como el de la administración de Mauricio Macri que logró ingresar u$s9.500 millones, el de Javier Milei y Luis Caputo «es muy barato» y por eso obtuvo u$s22.000 millones, más del doble que lo recaudado previamente.
Propiedades de pozo, las más caras
Debido al aumento del costo de la construcción, que en lo que va de 2024 subió 34,6% en dólares, los proyectos de pozo pegaron un fuerte salto y se encuentran apenas por debajo del costo de las propiedades a estrenar, con entrega inmediata. Cabe recordar que, los desarrollos en pozo se entregan a un plazo determinado ya que cuando el inversor lo compra aún se está construyendo.
Actualmente el valor es de u$s2.741 promedio el m2, mientras que un departamento a estrenar está en promedio u$s2.745 el m2. En tanto, el valor promedio de un departamento usado es de u$s2.138 promedio.
Sobre la recuperación de los precios de ventas de inmuebles, empujados por los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, los especialistas del sector inmobiliario señalaron que el precio va a crecer «de a poco», con una tendencia parecida a la que se dio entre 2016 y 2018, año en el que los precios tocaron su pico más alto. Así y todo, se muestran optimistas a futuro y esperan que los precios continúen el sendero de recuperación.
Inmuebles más buscados
Las propiedades de hasta u$s100.000 reciben entre un 17% y un 55% mayor presión de demanda que las que se ubican entre los u$s100.000 y u$s175.000. En GBA oeste-sur es donde más crece la búsqueda de estas unidades, mientras que disminuye la demanda de unidades de más de u$s350.000. En CABA, la presión de demanda se mantiene estable entre u$s100.000 y u$s350.000, mientras que en GBA norte la presión baja a medida que aumenta el valor de la propiedad.
Los PHs continúan siendo las propiedades más buscadas en todas las zonas de AMBA. En CABA un aviso de PH recibe un 86% más demanda que el aviso medio de un departamento y es donde más creció la escasez de esta tipología respecto al mismo período de 2023.
Las casas en CABA reciben 23% menor presión de demanda que los departamentos, esto se debe a que muchas veces las casas en esta zona son demasiado costosas. En GBA oeste y sur, esta tipología recibe un 36% menos demanda que los departamentos y en GBA norte este número es del 20%, es donde más cae la demanda respecto a un año atrás.
La estructura de demanda de los departamentos cambia en todas las zonas. En CABA y GBA norte las unidades de tres ambientes son las de mayor demanda, cuando antes lo eran las unidades de dos ambientes. Específicamente en CABA es donde más crece la demanda de este segmento. En GBA oeste y sur las unidades de dos ambientes son las de mayor presión de demanda cuando antes solían serlo los monoambientes.
