Alquileres: ¿las inmobiliarias pueden cambiar un contrato ya firmado?
Desde el sector inmobiliario, Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI), explicó que el punto clave está en lo que dice el contrato. “Si el contrato establece expresamente que el ajuste se realiza por IPC (índice oficial publicado por el INDEC), entonces mientras exista un índice oficial publicado, ese es el que rige”, explicó a este medio.
En ese sentido, remarcó que el hecho de que el indicador pueda quedar desfasado económicamente no habilita por sí solo modificaciones unilaterales. “No alcanza con que no refleje la inflación real para modificar el contrato. En Argentina, salvo casos extremos, rige el principio de que lo pactado obliga, la autonomía de la voluntad y la previsibilidad contractual”, sostuvo.
En la misma línea, Mariano Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, descartó la posibilidad de cambios sobre contratos vigentes. “No pueden. Si en el contrato está que vas a ajustar por IPC, que establece el INDEC, lo tenés que hacer. Que la fórmula esté discutida es un tema que excede al contrato”, afirmó.
Según explicó, el margen de maniobra podría aparecer recién en nuevas negociaciones. “Los inmobiliarios no van a poder modificar los contratos que ya están firmados porque los inquilinos no van a aceptar. Distinto puede ser en las renovaciones: ahí quizás se empiecen a usar otros índices, como el ILC (Índice para Contratos de Locación), que puede estar más cercano a la realidad”, indicó el especialista.
Desde el lado de los inquilinos, el foco está puesto en el impacto concreto de los aumentos. Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados, señaló que algunos contratos ya están migrando hacia actualizaciones por IPC CABA, mientras que los valores de alquiler siguen creciendo por encima de la inflación general.
Según datos del sector, en enero la inflación fue del 2,9%, pero el aumento del alquiler de vivienda llegó al 2,6% en el Gran Buenos Aires, 4,5% en la región pampeana, 7,2% en el noreste, 7,4% en el noroeste, 3% en Cuyo y 7,8% en la Patagonia. En términos interanuales, mientras la inflación se ubicó en 32,4%, los alquileres subieron entre 60,9% y 113,7% según la región.
“La situación en los hogares inquilinos es límite. Los desalojos económicos y judiciales aumentan exponencialmente mes a mes y el empobrecimiento de los hogares inquilinos es preocupante. Todo esto en un clima de desregulación e impunidad absoluta para el mercado inmobiliario”, advirtió Muñoz.
Bonos CER y Créditos UVA: cómo impacta la continuidad del IPC
En el sistema financiero, el diagnóstico es más cauteloso. Un analista de un banco privado consultado por este medio señaló que el cambio metodológico del IPC difícilmente derive en conflictos judiciales en el corto plazo. “La metodología es vieja, pero no está mal ni adulterada como pasó con la intervención del INDEC entre 2007 y 2015. No creo que gatille nada judicial”, entiende.
Según su visión, el mayor foco de atención no está en las créditos sino en los instrumentos ajustados por CER en el mercado de capitales. “Quizás pueda surgir algún planteo por parte de inversores privados en bonos CER, pero no veo que los bancos hagan nada. Más aún considerando que la diferencia entre metodologías podría dar como mucho 2 o 3 puntos porcentuales este año”, explicó.
Otra fuente del sector coincidió en que el riesgo depende del tamaño de la brecha. “Si la diferencia fuese muy alevosa, podría darse que algunos inversores grandes vayan a tribunales a decir que les están pagando menos de lo que corresponde. Si es chica, no pasará nada”, evaluó.
Para Ezequiel Vega, analista financiero, la decisión del Gobierno de dejar sin efecto la implementación de la nueva metodología del IPC no equivale, desde el punto de vista jurídico, a una omisión en la publicación del índice ni a un incumplimiento automático que habilite acciones judiciales masivas.
“El punto central es que el IPC continúa publicándose oficialmente, y los contratos y títulos financieros remiten al índice vigente, no a una metodología específica o futura”, entiende el especialista.
En cuanto a los tenedores de bonos ajustables por CER, el análisis es análogo. “Las condiciones de emisión remiten al CER oficial como coeficiente de ajuste. No establecen una metodología cerrada del IPC, sino que toman como referencia el índice publicado por las autoridades competentes. Mientras ese índice exista y sea divulgado regularmente, no hay incumplimiento contractual”, señala Vega.
En ese sentido, para que pudiera hablarse de un evento litigioso relevante, el analista describe que debería verificarse una discontinuidad en la publicación, una alteración retroactiva del mecanismo o una manipulación comprobable que afecte sustancialmente el valor del crédito. “La mera decisión política de no implementar una nueva medición no configura, por sí sola, un default técnico ni una violación contractual”, concluye el especialista financiero.
Una tercera opinión introdujo un matiz jurídico. “Si fuese en cortes internacionales, como los bonos en dólares, eso sí podría generar líos más serios. Pero en tribunales locales es difícil que los jueces fallen en contra del Estado por esto”, sostuvo.
Sin embargo, también aparecen posturas más preventivas. Otra fuente del mercado consideró que “los tenedores de bonos CER ya deberían ir pensando qué medida tomar al respecto”, ante la posibilidad de que el rezago metodológico erosione el rendimiento real de esos activos.
De momento, el mercado no demostró desconfianza. El miércoles el Tesoro de la Nación logró un muy buen resultado en la primera licitación de deuda en pesos de febrero, en la que colocó $9,02 billones, lo que implica un nivel de renovación del 123,39% en relación con los vencimientos del período. En efecto, se consiguió una absorción importante de moneda, en una jornada en la que el Banco Central realizó la mayor compra de dólares en 11 meses.
